Refaktura mediów przy najmie a VAT - z VAT, zw czy nieopodatkowane

Witam Pana, mam pytanie w kwestii rozliczania VATu z najmu.

Osoba fizyczna rozliczająca ryczałt + VAT od najmu prywatnego. Wszystko realizowane przelewem i na wszystko wystawiane faktury jak w załączniku, odbiorcy to osoby fizyczne na cele mieszkaniowe i firmy wynajmujące na cele mieszkaniowe dla swoich pracowników. W pierwszym przypadku stawka ZW ;a w drugi 23%.

O ile kwestia VAT u od najmu jest oczywista o tyle tradycyjnie dylemat z przeniesieniem kosztów; klient niezależnie od odbiorcy wystawiał fakturę z naliczonym VATem od czynszu a pozostałe opłaty (śmieci, media, rózne zaliczki za media..) rozliczając w programie fakturowym rozpisywał dodatkowymi pozycjami (w załączniku) bez naliczania podatku VAT.

Pytanie czy sposób przeniesienia kosztu i nie wykazania ich w VATcie jest właściwy? Jeśli nie to pytanie w jakich stawkach winien to wykazać? Czy w przypadku os. fizycznych wszystko w stawce ZW ;a na firmy w stawce 23% czy może dla firm w stawkach takich ja wystawcy mediów ( to jest prąd 5%, śmieci, woda 8% itp.. - bez kosztów zarządu które klient bieże na siebie - i wszystko jest liczone zgodnie z odczytem z liczników)