Najem prywatny czy w ramach firmy? Poprawność deklarowanych zasad opodatkowania

Małżonkowie są właścicielami na zasadzie wspólności małżeńskiej, XXXX nieruchomości, w których wynajmują XXXXlokali użytkowych. Przychody z najmu są kwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF, czyli tzw. „najem prywatny” i są opodatkowane w formie ryczałtu ewidencjonowanego (8,5%) po połowie przez oboje małżonków. Obydwoje małżonkowie są czynnymi podatnikami VAT; faktury VAT za wynajem wystawiane są osobno przez każdego z nich - po ½ wartości przychodów netto + VAT.

Małżonek prowadzi również działalność gospodarczą w zakresie m.in. XXXX, a także w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi; dochód z działalności gospodarczej opodatkowany jest wg stałej stawki 19% (podatek liniowy). Żona nie prowadzi działalności gospodarczej, jest ubezpieczona w XXXX.

Nieruchomości, które są wynajmowane w ramach „najmu prywatnego” (poza jednym lokalem) nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej męża i tym samym, nigdy nie były ujęte w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Wspomniany lokal został w XXXX. wycofany z niej i przychody z wynajmu rozliczane są wg stawki 8,5%.

Czy małżonkowie postępują prawidłowo kwalifikując przychody z najmu do „najmu prywatnego” i rozliczając go w formie ryczałtu ewidencjonowanego (8,5%)? Jeżeli nie, to czy ewentualne wprowadzenie w/w nieruchomości do działalności gospodarczej męża będzie skutkowało naliczeniem podatku należnego VAT od wprowadzanych nieruchomości? Jeżeli tak, to czy musi być wystawiona faktura VAT na ową czynność przez małżonka i osobno przez żonę, i na jaką wartość (wartość zakupu?)?

Nadmieniam, że od jednej nieruchomości był odliczony VAT w momencie zakupu (XXXX .), a od innej był odliczony VAT od zakupów dokumentujących remont i rozbudowę tej nieruchomości; wartość inwestycji przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości (inwestycja w latach XXXX-XXXX). Czy jeżeli przy zakupie innych nieruchomości nie przysługiwało odliczenie VAT naliczonego, bo VAT-u nie było, będzie konieczność wystawienia faktury ze stawką "ZW" (na jaki art.trzeba się powołać?)?. Czy będzie konieczność korygowania VAT odliczonego od zakupu w/w nieruchomości i od wydatków inwestycyjnych drugiej nieruchomości? Czy w związku z ewentualnym wprowadzeniem do działalności gospodarczej owych nieruchomości, muszą być sporządzone aneksy do umów najmu w związku ze zmianą wynajmującego (wystawiającego fakturę), tzn. np.  z: „Jan XXX” i „Krystyna XXXX”, na: „FPHUW ”…” Jan XXX”? A może wystarczy samo pismo informujące o w/w zmianie, dołączone do pierwszej faktury? Tak naprawdę właściciele nieruchomości się nie zmieniają.

Czy wystąpią jeszcze jakieś obowiązki prawne i obciążenia podatkowe w związku z ewentualnym wprowadzeniem nieruchomości do działalności gospodarczej męża?