Sprzedaż - dom męża na gruncie żony

Wraz z żoną planujemy sprzedać nieruchomość. 

Na działce, która jest własnością mojej żony (jej majątek osobisty – na podstawie umowy darowizny z XXXX  r.)  wybudowałem dom jednorodzinny dwulokalowy. W pierwotnym założeniu w jednym lokalu zamierzaliśmy zamieszkać, a drugi miał służyć do zamieszkania dla moich rodziców a w przyszłości dla mojego syna lub na wynajem. Jednakże w trakcie budowy zmieniła się nasza sytuacja i planujemy sprzedać obydwa lokale z udziałem w gruncie w najbliższym czasie.

W naszym małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. 

Pozwolenie na budowę zostało wystawione na mnie, a budowę sfinansowałem z mojego majątku osobistego (tzn. z darowizny pieniężnej od mojego ojca na mnie). Nie prowadzę działalności gospodarczej a faktury na materiały i usługi budowlane były wystawiane imiennie na mnie. Obecnie pracuję na umowie o pracę, a żona prowadzi działalność gospodarczą nie związaną z ww. nieruchomością i budową. 

W związku z powyższym zastanawiam się jak w obecnej sytuacji (dom wybudowany z mojego majątku osobistego na działce stanowiącej majątek osobisty mojej żony) przeprowadzić sprzedaż wybudowanych lokali, w kontekście podatku dochodowego i ewentualnie innych. Powstaje zatem pytanie:

jakie mamy możliwości i jakie te możliwości generują potencjalne konsekwencje podatkowe?

Z uwagi na to, że na jeden lokal mam już potencjalnego kupca, który w najbliższym czasie chce zawrzeć notarialną umowę przedwstępną sprzedaży 1 lokalu, w pierwszej kolejności muszę wiedzieć, w jakim składzie mamy stanąć do takiej umowy (a w konsekwencji do właściwej umowy sprzedaży), w kontekście późniejszych konsekwencji podatkowych. 

Od notariusza, który ma sporządzać akty w tej sprawie wiem, że do aktu notarialnego jako strona sprzedająca w ww. przypadku:

1. może stanąć tylko moja żona, z uwagi na to, że jest właścicielką gruntu, a o tym kto jest właścicielem budynku przesądza właśnie to kto jest właścicielem gruntu;
2. może stanąć moja żona jako sprzedająca oraz ja, jako osoba oświadczająca, że z majątku osobistego poniosłem nakłady na sprzedawaną nieruchomość w postaci wybudowania budynku w którym znajduje się sprzedawany lokal. 

Jeśli wybierzemy 1 wariant to powstają takie pytania:

1. czy w związku z tym, że moja żona dostała w darowiźnie działkę 6 lat temu a nowo wybudowane lokale stanowią nierozerwalną część z gruntem, to w ogóle nie powstaje obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości? 
2. Czy środki uzyskane ze sprzedaży będą stanowiły majątek osobisty żony? W takim scenariuszu obawiam się jednak, że o ile żona może udokumentować darowiznę w stosunku do niezabudowanej działki, to do budynku/lokali już nie, bo zostały one w wybudowane nakładem pochodzącym z mojego majątku osobistego. No i wartość darowanej działki będzie znacznie niższa niż kwota uzyskana ze sprzedaży. 

Jeśli wybierzemy 2 wariant to powstają pytania:

1. Czy powstaje obowiązek podatkowy i od jakiej wartości taki podatek miałby być naliczany? Od wartości działki raczej nie bo minęło ponad 5 lat od momentu dostania darowizny, ale od wartości lokali wynikających z aktów notarialnych? Czy może podstawą będzie ta wartość umniejszona o poniesione na budowę koszty (udokumentowane imiennymi fakturami)? 
2. Czy jeśli jakiś obowiązek podatkowy by wtedy powstał to czy możemy np. uniknąć zapłaty podatku jeśli w ciągu 2 lat kupimy za te środki inną nieruchomość?
3. Czy środki uzyskane ze sprzedaży będą stanowiły majątek wspólny? I czy ma wtedy jakieś znaczenie różnica wartości poniesionych nakładów z majątków osobistych?

Zastanawia mnie też kwestia ewentualnej darowizny:

1. czy w dotychczas dokonanych przez nas działaniach przez przypadek nie dokonaliśmy jakiejś formy darowizny skutkującej obowiązkiem zgłoszenia darowizny (np. poprzez wybudowanie przeze mnie budynku z mojego majątku osobistego na działce żony)? 
2. a może po wybudowaniu budynku możliwe i celowe było by jakieś formalne przekazanie między mną a żoną darowizny w postaci wybudowanego budynku? (jeśli w ogóle można darować takie nakłady między małżonkami i to zgłosić)? Z dniem  1 października 2020 r. Powiatowy inspektor Nadzoru Budowlanego wydał zaświadczenie o tym że jako inwestor zgłosiłem zakończenie budowy i, że nie wniósł w drodze decyzji sprzeciwu do przystąpienia do jego użytkowania, zatem jeszcze nie minęło pół roku od faktu zakończenia budowy. Powstaje wtedy pytanie czy taka darowizna nie namieszała by w kwestii powstania obowiązku opłacenia podatku od nieruchomości i ustalenia jego wartości?

Czy w oczach organów podatkowych może mieć w przyszłości znaczenie, w jaki sposób zainwestowaliśmy pieniądze pochodzące ze sprzedaży lokali? I czy ma na to wpływ „wariant” przystąpienia do sprzedaży lokali na który się zdecydujemy? Na ten moment planujemy pieniądze uzyskane ze sprzedaży w części przewyższającej rynkową wartość darowanej działki zainwestować w inne nieruchomości (np. do własnych celów mieszkaniowych, bądź do prowadzenia własnej działalności gospodarczej), ale co w przypadku jeśli zdecydowałbym się na otworzenie działalności deweloperskiej i pieniądze uzyskane ze sprzedaży były by wkładem finansowym w nową firmę lub przedsięwzięcia budowlane?

Proszę o opinię prawną ww. zakresie zawierającą odpowiedź na postawione pytania, wraz z wskazaniem możliwych do wyboru rozwiązań oraz powstających wówczas obowiązków i ich konsekwencji. Byłbym również wdzięczny za wskazanie czy być może są obszary z zakresu prawa podatkowego na które nie zwróciłem dotychczas uwagi, a które mogłyby być istotne w mojej sytuacji. 

Z poważaniem,