Flipy - problemy podatkowe

Dzień dobry,

Od lipca tego roku prowadzę JDG oraz jestem zarejestrowana
jako czynny płatnik VAT. Działam w nieruchomościach (flipy, ew. wynajem). Podatek
liniowy 19% od dochodu. Do tej pory jedyne mieszkania, które nabyłam (a tak naprawdę
jeszcze nie, bo na razie podpisana jest umowa deweloperska), to mieszkania z
rynku pierwotnego. Mam dwie kwestie do opinii (a do każdej sporo pytań)

I. Rozliczenie zakupu
i sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym – czy kupować na osobę fizyczną, czy na
DG?

Przymierzam się do zakupu mieszkania na rynku wtórnym
(kawalerka XXm2), by je wyremontować, a potem sprzedać z zyskiem, natomiast
jeśli mieszkanie nie będzie chciało się sprzedać, to zdecyduję się na wynajem
długoterminowy.

Słyszałam, że lepiej zakupić je jako osoba fizyczna, by w
akcie notarialnym nie było zapisu o działalności gospodarczej. Takie podejście umożliwia:

1) nadal rozliczanie w DG – czyli nie musi być tego zapisu,
by rozliczyć w działalności

Ale jednocześnie brak tego zapisy umożliwia:

2) wykorzystanie nieruchomości prywatnie np. do najmu

Plus brak tego zapisu ułatwia kredytowanie – choć nie mam w
tej chwili takiej potrzeby, ale warto wiedzieć na przyszłość.

Czy Pan się z tym zgadza?
Jeśli tak, to jak potem wciągnąć taką
nieruchomość w DG, gdy uznam, że jednak lepiej ją sprzedać niż wynajmować?

Czy wtedy akt notarialny staje się dokumentem
zakupowym, bo faktury i tak nikt mi nie wystawi?

Czy mogę zakupić prywatnie, natomiast wszelkie
koszty związane z nieruchomością księgować na DG (notariusz, pośrednik,
projekt, odbiór mieszkania, remont, wyposażenie, ogłoszenia itd.)

Czy wówczas te koszty stają się KUP, czy dopiero
w momencie sprzedaży nieruchomości z DG?
       
Kiedy jest moment najpóźniejszy, gdy należy
nieruchomość wciągnąć w DG? Tuż przed sprzedażą, czy też zanim rozpocznie się
remont i pojawi się gros kosztów związanych z tą nieruchomością.

Dodatkowo zbliża się koniec roku, wiec może być tak, że
zakup będzie we wrześniu, koszty remontu itd. w październiku czy listopadzie, a
sprzedaż dopiero w styczniu czy lutym nowego roku.

Jak ma się to do podatków na przełomie roku?
       
Jak przeprowadzić cały proces najkorzystniej z
punktu widzenia podatkowego?

Jak rozliczyć VAT w przypadku tak nabywanej nieruchomości? Z
tego, co wiem, to na rynku wtórnym od zakupu nieruchomości nie ma VATu.

Co z pozostałymi fakturami związanymi z
nieruchomością czyli notariusz, pośrednik, projekt, odbiór mieszkania, remont,
wyposażenie, ogłoszenia itd.

Podobno VATu nie odliczam od zakupu mieszkania i
elementów stałych mieszkania, natomiast już od elementów ruchomych VAT odliczam?

Jak wówczas wygląda dokumentacja sprzedaży? Czy
wystawiam fakturę? Czy z VATem? Jaką stawką?

Co z częściami ruchomymi nieruchomości? AGD,
meble, oświetlenie? Czy na to osobna faktura? Z VATem? Jaką stawką? Czy rejestruję
przez kasę fiskalną (w tym roku na pewno koszt AGD i wyposażenia przekroczy mi
20tysięcy złotych)

Również w związku z tym pytanie odnośnie split paymentu. Czy
to dotyczy tylko firm remontowych?  Bo w
przypadku firmy remontowej, to wiem, że koszt jest taki, ze muszę to robić, tak
mam problem w przypadku takich firm jak Leroy Merlin czy Ikea, gdzie płatność
jest za drobne rzeczy i to często kartą (Ikea), których wartość nie jest
wielka, ale gdy się zsumuje, to okaże się, że szybko osiągam te 15 tysięcy
złotych (Ikea – meble i AGD). Co w takim przypadku? Czy tu już split payment
nie obowiązuje? Mam z tym problem zarówno na przyszłe mieszkanie, jak i na
obecne mieszkania. Czy może być zagrożenie, że odrzucą mi te koszty z KUP?

II. Rozliczenie pierwszej
płatności za mieszkanie na rynku pierwotnym

I mam jeszcze jedną sprawę – zakup jednego mieszkania na
rynku pierwotnym, ale na razie jest to etap umowy deweloperskiej i płatności
20% po umowie, więc płatności idą wciąż na rachunek powierniczy.

Czy z tej płatności już należy odliczyć VAT? Jeśli
tak, to jakiej podstawie (dokumenty)? Czy na podstawie aktu notarialnego lub
dowodów przelewu?

Czy też czekać na faktury zaliczkowe, które
deweloper chyba może wystawić dopiero w momencie zwolnienia środków z rachunku
powierniczego?) i dopiero wtedy wysyłać do księgowości, by odliczała VAT w
momencie otrzymania faktur zaliczkowych?

I jak rozumiem split paymentem płaciłabym
dopiero w momencie, gdy szłoby to już bezpośrednio na rachunek dewelopera, nie
rachunek powierniczy, więc ta płatność 20% na razie nie idzie przez to

Czy mogę też odliczyć VAT od kwoty rezerwacyjnej?
5000 zł? Na podstawie przelewu czy też na podstawie umowy deweloperskiej?