Skomplikowana budowa domu dwulokalowego

Dzień dobry, 

Trafiłem na Pana Mecenasa stronę szukając odpowiedzi na nurtujące mnie zagadnienia i okazało się, że miał Pan prawie identyczne zapytanie od klientki:XXXXXXXXXXXX

Moja sytuacja wygląda następująco:

W XXXX roku wraz z moją żoną staliśmy się posiadaczami działki budowlanej w wyniku przepisania jej w pierwszej kolejności na żonę (przez Jej ojca), a następnie notarialnie stałem się jej współwłaścicielem w wyniku przepisania przez żonę praw na moją rzecz. Wraz z żoną nie mamy rozdzielności majątkowej. Planowaliśmy na tej działce pobudować dom jednorodzinny na własny użytek, jednak w wyniku zmiany planów, postanowiliśmy rozpocząć budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego, który najprawdopodobniej sprzedamy w przyszłym roku, gdy tylko skończymy budowę (może jeszcze w tym roku). 

Dom ten budujemy, jako osoby fizyczne z posiadanych oszczędności, darowizny (zgłoszonej do US) oraz z kredyty hipotecznego. Pieniądze ze sprzedaży chcemy przeznaczyć na pokrycie kredytu i budowę własnego domu w którym planujemy zamieszkać.

W tej chwili mieszkamy przy rodzinie, posiadamy działkę na której w tej chwili budowana jest w/w inwestycja oraz drugą działkę budowlaną na której chcemy wybudować dom na własny użytek. Całą budowę prowadzi nam jedna firma, która wystawia nam faktury VAT. Był to nasz świadomy wybór, aby w razie potrzeby wykazać się przed US kosztami. 

Rozumiem to w ten sposób:Przykład: Zakładając, że koszt budowy wyniesie 600 tys. brutto, a ze sprzedaży 2 lokali wyjdzie 1 mln zł to rozumiem, że od 400 tys, zł zobowiązany będę z żoną zapłacić podatek dochodowy?Pieniądze ze sprzedaży planujemy przeznaczyć na budowę naszego domu, ale to z kolei przysparza nam dodatkowych problemów, bo wiadomo, że fachowcy w 90% rozliczać się chcą bez rachunków (w innym przypadku ceny windują dodatkowo o 23% podatku + niekiedy 19% dochodowego), a my musielibyśmy wykazać się przed US kosztami, by zmniejszyć lub pozbyć się podatku dochodowego. Dowiedziałem się z jakichś źródeł, że aby uniknąć płacenia podatku należy przeznaczyć te pieniądze na cele budowlane np. kupno działki, kupno mieszkania, czy tak jak my planujemy budowę własnego domu i można w ten sposób zrobić tylko raz, żeby US nie patrzył podejrzliwie i nie uznał tego za formę zakamuflowanej działalności gospodarczej. No i tu pojawia się kolejne pytanie, czy jest jakaś droga, która umożliwi nam postawienie domu bez rachunków (po cenach rynkowych) bez obaw przed US w razie kontroli  rozliczenia wcześniejszego dochodu ze sprzedaży 2 lokali? Myślałem z żoną na różne sposoby i jedno co przychodzi do głowy to sytuacja, w której XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX. Po prostu chcielibyśmy przeznaczyć zarobione pieniądze na przyszły dom, jednak mamy świadomość, że XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX . Przecież tak na dobrą sprawę taki dom mógłbym pobudować sam, czy przy pomocy brata. Bo jak rozliczyć prace, które wykonam we własnym zakresie np. malowanie i wiele innych?I jeśli już jesteśmy przy tym temacie to, czy w przyszłości, gdybyśmy znów zechcieli z żoną pobudować taki dom jednorodzinny dwulokalowy na sprzedaż to, czy wtedy bylibyśmy zmuszeni do założenia działalności gospodarczej, jako mały deweloper? Jaka wtedy stawka VAT by obowiązywała? 23%? 8%?

Nie wiemy co z żoną mamy robić, bo budowa jest na etapie stanu surowego otwartego, nie mamy działalności w tym zakresie (ja mam spółkę, ale totalnie w innej branży), chcemy sprzedać nieruchomość, a pieniądze przeznaczyć na budowę własnego domu. Nie wiem, czy podlegamy pod przepis umożliwiający sprzedaż nieruchomości pod warunkiem przeznaczenia pieniędzy na cele budowlane będąc jednocześnie zwolnionym z obowiązku zapłaty podatku dochodowego, czy jednak istnieje duże prawdopodobieństwo, że US uzna nas za przedsiębiorców?

Czy urządzenie domu (podłogi, drzwi, meble, sprzęt AGD/RTV itp.) zaliczyć można do kosztów przeznaczanych na cele budowlane?

Czy sam kredyt i jego koszty stanowią podstawę do obniżenia dochodu?

Czy prace, które chcielibyśmy już podjąć np. wykopanie studni, ogrodzenie działki, wynajęcie geodety do wyznaczenia osi budynku na działce docelowej na której ma stanąć nasz dom do zamieszkania, można zakwalifikować jako koszty zmniejszające wysokość podatku od dochodu osiągniętego ze sprzedaży tych 2 lokali (gdyby zostały np. sprzedane w przyszłym roku)?

Do tej pory nigdzie nie ogłaszaliśmy sprzedaży tych 2 lokali, ale czas najwyższy to zrobić, żeby ludzie mieli czas na zastanowienie itd..

Czy można to zrobić bez żadnych obaw przed US? czy to nie jest jeszcze dobry czas, dopóki budowa trwa ?

Bardzo proszę o rozwianie naszych wątpliwości :-)Pozdrawiam