Stawka VAT na refakturę mediów

Prowadzę działalność gospodarczą, jestem czynnym podatnikiem VAT. W ramach najmu prywatnego wynająłem lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe. Jako właściciel mieszkania jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej. W ramach umowy najmu najemca jest zobowiązany do zapłaty: miesięcznego czynszu X oraz kwoty Y na poczet łącznego kosztu związanego z bieżącą eksploatacją (czynsz administracyjny dla wspólnoty, centralne ogrzewanie, woda, śmieci, energia) z rozliczeniem dwa razy do roku na podstawie wskazań liczników.

1. Czy kwota Y jest podstawą opodatkowania podatkiem VAT czyli powinna być wykazana na fakturze za najem?

2. Czy odpowiednią stawka VAT dla kwoty Y jest ZW. zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług?