Najem instytucjonalny a podatki, warianty.

Szanowny Panie Mecenasie,
Mam sprawę związaną z najmem instytucjonalnym, który wydaje się być najbezpieczniejszą opcją dla właściciela nieruchomości w przypadku zawarcia umowy z nieuczciwymi najemcami, ze względu na relatywnie łatwą możliwość eksmisji najemcy po zakończeniu umowy najmu.Przypomnę moją sytuację. Świadczę usługi programistyczne w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej liniowo. Moja żona jest zatrudniona na umowę o pracę. Dodatkowo wynajmuję lokal usługowy. W pit rozliczam go ryczałtem 8,5%. 100% podatku za wynajem odprowadzam ja a nie żona. Jednocześnie jestem VATowcem w ramach tego wynajmu (wystawiam faktury VAT najemcy). Ja jestem stroną umowy z najmującym.

Oprócz tego lokalu wspólnie z żoną jesteśmy właścicielami mieszkania. Mieszkanie jest w naszym majątku prywatnym. Było kupione jakieś 12 lat temu od osoby prywatnej. Rozważamy rozpoczęcie wynajmowania tego mieszkania w ramach najmu instytucjonalnego. Ale jeżeli dobrze się dowiedziałem, to taką formę najmu może świadczyć tylko podmiot prowadzący działalność gospodarczą, która musi być m.in. związana z wynajmowaniem nieruchomości. Rozważamy prowadzenie tego najmu w ramach mojej istniejącej działalności gospodarczej lub w ramach działalności gospodarczej żony, która rozpoczęłaby działalność "dedykowaną" do tego wynajmu. Jednocześnie dość mocno zależy mi na tym, żeby nie skomplikować sobie sytuacji podatkowej w przypadku sprzedaży tego mieszkania (ono jest naszym zabezpieczeniem w przypadku jakichś naszych ewentualnych problemów finansowych i możliwość jego szybkiej sprzedaży jest pożądana).

W związku z tym mam poniższe pytania:

1) Czy coś stoi na przeszkodzie, żeby wynajmować to mieszkanie na zasadzie najmu instytucjonalnego w ramach działalności gospodarczej (DG) mojej lub żony? Znajomy prawnik twierdził, że sąd mógłby zakwestionować w takim przypadku taki najem jako najem instytucjonalny, ale to twierdzenie było czysto "intuicyjne" i nie było poparte żadną podstawą prawną lub wyrokiem sądu.

2) Czy możemy to mieszkanie wprowadzić do ewidencji środków trwałych (ŚT) DG mojej lub żony. Jeżeli tak to:

a) Jakie koszty możemy odliczać w ramach DG? W naszym przypadku widzę następujące potencjalne koszty: odsetki od kredytu, opłaty za media np. prąd, podatek od nieruchomości, koszty związane z remontem/odnowieniem mieszkania, amortyzacja (niemożliwa już w związku z Polskim Ładem?).

b) Jakie koszty (głownie podatkowe) poniesiemy, gdy będziemy chcieli to mieszkania wyprowadzić ze ŚT? Czy da się tak zrobić, żeby żadnych kosztów nie ponosić np. w przypadku gdybyśmy nie amortyzowali tego mieszkania? Jakie byłby podatki gdybyśmy chcieli to mieszkanie sprzedać po wyprowadzeniu ze ŚT? 

c) Czy byłby jakieś podatki VAT związane z wprowadzeniem i wyprowadzeniem mieszkania do/z ŚT?3) Czy istnieje możliwość, żeby tego mieszkania w ogóle nie wprowadzać do ŚT, ale jednocześnie w ramach DG wynajmować je na zasadach najmu instytucjonalnego? Jeżeli tak to jakie koszty można zaksięgować w DG? I czy wtedy opodatkowanie sprzedaży tego mieszkania byłoby takie samo jak w sytuacji gdybyśmy go wcale nie wynajmowali (czyli 2% PCC)? Jeżeli można by nie wprowadzać mieszkania do ŚT, to czy jednak nie dawałoby urzędowi skarbowemu/sądowi argumentu pozwalającego twierdzić, że najem instytucjonalny się w takim przypadku nie stosuje?

4) Zapewne jeżeli wynajmowałbym to mieszkanie w ramach mojej DG, to wtedy nie mógłbym rozliczać wynajmu lokalu usługowego w ramach ryczałtu 8,5%, bo zakres działalności pokrywałby się z tym ryczałtem. Zgadza się? Czy w takim przypadku to moja żona mogłaby rozliczać 100% tego ryczałtu? (zakładając, że wciąż nie prowadzi DG).

5) Jeżeli możemy wprowadzić mieszkanie do ŚT, to zapewne moglibyśmy też do ŚT wprowadzić lokal usługowy i wynajmować go w ramach DG. Czy wprowadzenie lokalu usługowego do ŚT różniłoby się czymś w zakresie księgowania kosztów/podatków/sprzedaży lokalu od wprowadzenia mieszkania do ŚT? (lokal usługowy był kupiony około 2005 roku od osoby prywatnej chyba bez VATu - jeżeli ten VAT ważny to się upewnię).

6) Jak wygląda sytuacja z VATem w rozliczaniu czynszu płaconego przez najemcę mieszkania? VAT jest zwolniony lub 0%? Czy wystawiam fakturę czy może rachunek? Jeżeli nie byłoby VATu to jak mógłbym odzyskać VAT za ovatowane koszty np. z energię elektryczną?

7) Opodatkowanie najmu w ramach DG:

a) Jakie formy mamy do wyboru? Czy może to być ryczałt, linowy i zasady ogólne?

b) Czy od dochodu z najmu w ramach DG trzeba odprowadzać składkę zdrowotną?

c) Jeżeli ten najem byłby w ramach mojej DG (liniowo) to czy istnieje możliwość rozliczenia dochodu z najmu ryczałtem 8,5% (zapewne nie, ale chcę się upewnić).

8) Jeżeli by się okazało, że odpowiedzi na powyższe pytania komplikują nam kwestie podatkowe od ewentualnej sprzedaży mieszkania lub najem instytucjonalny w ramach DG mógłby z jakiegoś powodu być podważany, to jako opcję alternatywną rozważam założenie spółki. Ja lub żona wynajmowalibyśmy mieszkanie spółce (zapewne rozliczając to ryczałtem) a spółka wynajmowałaby w ramach najmu instytucjonalnego. Przy okazji taki sam układ można by zrobić z lokalem użytkowym (tylko już nie instytucjonalnie) m.in. po to, żeby ta spółka miała jakiś przychód VATowski, żeby pokryć koszty VATowskie np. za prąd. Czy takie rozwiązanie byłoby poprawne ze względu na podatki i najem instytucjonalny?

Pozdrawiam,