Szczegóły techniczne rozliczenia najmu prywatnego

Dzień dobry, Mam pytania w kwestii, jak prawidłowo rozliczyć koszty i przychody z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego.

Lokal jest moją własnością i wynajmuję go prywatnie (nie w ramach działalności gospodarczej) osobie fizycznej. Nie jest to tzw. najem
okazjonalny. Najem rozliczam na zasadach ogólnych. Poniżej przytaczam fragment Umowy najmu, dotyczący płatności:

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Pytania:

1. Czy przy tak sformułowanej Umowie, mam prawo zaliczać do kosztów uzyskania przychodu kwoty:

a) Kwotę brutto faktur z Innogy (E.on) , dotyczących tego lokalu ? Faktury rozliczeniowe oraz prognozy otrzymuję dwa razy w roku i opłacam od razu w całości.

b) Kwotę kosztu utrzymania lokalu, którą opłacam co miesiąc na konto Wspólnoty zarządzającej osiedlem, w którym jest mój lokal ?

c) Kwotę podatku od nieruchomości, dotyczącą mojego lokalu ?

2. Jeśli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, to jaka powinna być prawidłowa data zaliczenia wydatku do KUP, odpowiednio:

a) czy prawidłowa jest data wystawienia faktury rozliczeniowej i prognoz przez Innogy (E.on), czy raczej ten wydatek powinienem zaliczyć do KUP w dacie zapłaty faktury lub prognozy ?

b) czy prawidłowa jest data wykonania przelewu na rzecz Wspólnoty ?

c) czy prawidłowa jest data wykonania przelewu kwoty podatku?

3. Dla tego najmu prowadzę uproszczone „zestawienie przychodów i kosztów”, które umożliwia mi prawidłowe wyliczenie zaliczek miesięcznych i rozliczenie roczne. Czy taka uproszczona „księgowość” jest w tym wypadku wystarczająca, czy raczej powinienem założyć i prowadzić formalną i zgodną z Rozporządzeniem Księgę Przychodów i Rozchodów ?

4. Zgodnie z §6, wystawiam dla Najemcy faktury (ze stawką „zw”) nie później niż w terminie płatności czynszu oraz kosztów eksploatacji. Najemca nie potrzebuje tych faktur, mimo to wystawiam je na swoje potrzeby, aby ułatwić sobie wykazywanie przychodów z najmu w deklaracjach JPK-V7M. Czy mogę wystawiać tylko jedną fakturę co miesiąc za „Wynajem prywatny lokalu mieszkalnego” ? 

Chodzi o to, że w niektórych miesiącach wykazana kwota netto to 2000 zł, a w innych 2000 zł plus kwota, wynikająca z rozliczenia kosztów eksploatacji. A może raczej powinienem w tych miesiącach, kiedy otrzymuję od Najemcy wpłatę z tytułu rozliczenia kosztów eksploatacji, wystawić dwie osobne faktury – jedną na 2000 zł (z opisem „Wynajem prywatny lokalu mieszkalnego – czynsz najmu”) i drugą na kwotę rozliczenia  (z opisem „Wynajem prywatny lokalu mieszkalnego - rozliczenie kosztów eksploatacji”).

5. Jaka powinna być „data wystawienia” i „data sprzedaży” na takiej fakturze ?

6. W jakiej dacie należy rozpoznać przychód (w podatku dochodowym) z tytułu tego najmu, w odniesieniu do

a) czynszu najmu i

b) rozliczenia kosztów eksploatacji ?