Cesja mieszkania deweloperskiego w budowie

Prośba o poradę w sprawach kilku mieszkań, które zamierzam
sprzedać. Jeśli się okaże, że zakres porady przekracza podaną kwotę, proszę o
informacje.

WSTĘP:

Moja sytuacja ekonomiczna 2022:

- praca na etacie – dość wysoki dochód, przez co w ciągu
roku wpadam w próg 32% (ma to znaczenie przy wybraniu sposobu rozliczania JDG)

- osoba samotnie wychowująca dziecko, jednak ze względu na 
JDG i rozliczanie podatkiem liniowym, przestało mi przysługiwać prawo do rozliczania
z dzieckiem jako osoba samotnie wychowująca,

- własne mieszkanie + jedno mieszkanie na wynajem
długoterminowy (ryczałt, rozliczanie prywatne i takie na razie zostanie)

- bez kredytów i pożyczek.

- od XXXXX założona JDG, rozliczenie podatkiem liniowym
19%, rejestracja jako podatnik VAT czynny

- JDG to inwestycje w nieruchomości, zarówno na rynku
pierwotnym, jak i rynku wtórnym.

- Rozliczam się metodą memoriałową (ze względu na polski ład
była to konieczność, żeby składka zdrowotna nie była mi w styczniu policzona za
przychód ze sprzedaży mieszkań na cesję, ponieważ wszelkie koszty były
poniesione w 2021)

 

Obecnie w ramach JDG mam następujące inwestycje – od razu
zadaję pytania związane z potencjalnym rozliczeniem sprzedaży:

 

XXXXX 
XXXXX – rynek wtórny, kawalerka

- Zakup od osoby fizycznej w październiku ubiegłego roku,
jest KW

- Wykonany generalny remont (ekipa remontowa kupowała
materiały „ukryte”, ale tez kafelki, panele, oświetlenie, w związku z tym
wystawiła na mnie faktury VAT (8%) na całość

- mieszkanie wyposażone w AGD, które kupowałam sama i mam na
to faktury VAT (23%)

- meble wykonane przez stolarza na podstawie umowy na
wykonanie i montaż mebli (stolarz ma działalność jednoosobową ale nie jest
vatowcem, tylko ryczałt 5,5%, więc nie mam od niego faktury, tylko umowę). W
ramach umowy zostały wykonane meble kuchenne na wymiar, XXXXX  szafy na wymiar,
szafka na wymiar do sypialni.

- z wyposażenia dodatkowego kupowanego przeze mnie zostały zakupione
drzwi zewnętrzne, drzwi wewnętrzne, parapety, drzwi wewnętrzne metalowo-szklane
tzw. XXXXX 

- dodatkowo zostały zakupione meble wolnostojące (stół,
krzesła, sofa, szafka RTV) i akcesoria w ramach XXXXX 

- teraz mieszkanie zostało wystawione na sprzedaż

 

PYTANIA:

I.

Przy sprzedaży wystawiam fakturę VAT. Ponieważ mieszkanie na
rynku wtórnym jest zwolnione z VAT, to na fakturze powinnam mieć dwie pozycje:

- za mieszkanie i elementy nieruchome – zwolnienie z VAT

- za elementy ruchome czyli wyposażenie – 23% VAT

1. co wchodzi w skład elementów ruchomych? Czy meble
kuchenne na wymiar są również elementem ruchomym?

2. czy szafy wnękowe na wymiar i szafka jest elementem
nieruchomym – zwolnionym z VAT?

3. czy drzwi, parapety też są elementem nieruchomym zwolnionym
z VAT?

 

II.

Na
przyszłość przy remoncie mieszkania na rynku wtórnym:

4. czy ma sens szukać wyłącznie ekip Vatowców, czy też można
też ekipy na ryczałcie – jakie dokumenty powinni wówczas dostarczać?

 

III.

Jeśli
zmieniłaby mi się sytuacja i nie chciałabym sprzedawać (lub nie udałoby mi się
sprzedać), to chciałabym to mieszkanie przeznaczyć na wynajem, a z ew.
sprzedażą spróbować dopiero za rok lub 2 lata:

5. jak wówczas takie mieszkanie wyciągnąć z JDG, by wynajem
był prywatny i zryczałtowany?

6. jak wówczas rozliczyć wszelkie koszty remontu i koszty
wyposażenia, by pomniejszyło to podatek dochodowy w JDG

7. lub tez może wcale mi się nie opłaca mieszkania wyciągać
z JDG, tylko wynajmować w ramach JDG?

 

XXXXX XXXXX 
– rynek pierwotny XXXXX  pokoje i przynależne miejsce parkingowe

XXXXX 
XXXXX – rynek pierwotny XXXXX  pokoje i przynależne miejsce parkingowe

- podpisana umowa deweloperska w formie aktu notarialnego z
możliwością cesji i harmonogramem płatności XXXXX 

- płatność już wykonana przeze mnie to XXXXX %

- poniesione koszty to pośrednik, projekt (wizualizacje
potrzebne do sprzedaży mieszkania), notariusz, opłaty sądowe

- planowana sprzedaż cesji mieszkania z przynależnym
miejscem parkingowym, w stanie deweloperskim przed odbiorem

- deweloper nie dokonuje zwrotu do mnie I raty. Kupujący-Cesjonariusz
będzie miał do zapłaty odstępne razem z I ratą (na mój rachunek Cedenta) oraz
przed odbiorem mieszkania II ratę bezpośrednio do dewelopera.

- z informacji od doświadczonego księgowego (szkolenie z
rozliczania flipów) wiem, że deweloper powinien wtedy wystawić fakturę
korygującą do zaliczkowej dla mnie za I ratę, ale często uważają, że nie muszą,
wówczas ja to koryguję dokumentem wewnętrznym. Następnie ja wystawiam
kupującemu (cesjonariuszowi) fakturę na odstępne. A deweloper po odbiorze
wystawia na cesjonariusza fakturę końcową.

 

PYTANIA:

IV.

Przy cesji wystawiam fakturę VAT na odstępne. Teoretycznie
bezpiecznie wystawić tę fakturę z VAT 23%, jednak są tu zdania podzielone:

- urzędy skarbowe uważają, że VAT za cesję „przed kluczami”
powinien wynosić 23%

- sądy przychylają się do tego, że powinno to być 8%, co ma
wynikać z neutralności VAT

8. czy powinnam wystawić fakturę na 23% - wówczas różnica
między VAT należnym a naliczonym jest olbrzymia, bo w tym przypadku może
wynieść aż 45 tysięcy złotych

9. czy też powinnam:

a) zwrócić się wcześniej o interpretację do US (np. KIS),
zakładając, że nakażą mi i tak zastosować stawkę 23%

b) wystawić fakturę z 23%

c) złożyć pozew do sądu, zakładając, że sąd przychyli się do
8%

d) po ew. korzystnym wyroku sądu skorygować fakturę o stawkę
VAT – komu jest jednak wówczas zwracana różnica VAT – czy trafia do mnie, czy
też pomniejszona zostaje kwota brutto i różnica trafia do Cesjonariusza?

10. lub tez jest inne rozwiązanie, mniej ostrożne:

a) zwrócić się o interpretację do US (np. KIS) z sugestią,
że powinno to być 8%

b) w międzyczasie wystawić fakturę na 8% dla Cesjonariusza

c) po niekorzystnej interpretacji US złożyć pozew do sądu,  zakładając, że sąd przychyli się do 8%

d) czy wówczas jeszcze przed wyrokiem sądu robić korekty
faktury do 23%, czy czekać na wyrok? Jakie są konsekwencje?

11. będę wdzięczna za poradę w tej sprawie – może jest inna
opcja postępowania, by było jak najkorzystniej zoptymalizowane. Lub też nie ma
wyjścia i trzeba 23%

 

Poniżej wyroki sądów + jako załączniki na końcu maila przesyłam wyciąg z
książki na ten temat

WSA w Gdańsku z
15.05.2018 - I SA/Gd 326/18, WSA w Bydgoszczy z 23 lipca 2019, I SA/Bd 314/19;
WSA w Krakowie z 28.03.2018, I SA/Kr 132/18, WSA w Szczecinie z 23.06.2020, I
SA/Sz 441/20

I SA/Wr 302/20,
Pojęcie dostawy towarów. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we
Wrocławiu

LEX nr 3061684 - wyrok
z dnia 31 sierpnia 2020 r.

TEZA | aktualna

Z dostawą towarów mamy
do czynienia nie tylko gdy dochodzi do przejścia prawa własności towaru, co
oznacza, że do dostawy towarów dochodzi zawsze gdy następuje przeniesienie
własności towaru w sensie prawnym (cywilistycznym) oraz w każdym innym
przypadku, gdy podatnik przeniesie faktyczne lub ekonomiczne władztwo nad
rzeczą na inny podmiot, a nabywca towaru będzie miał swobodę w dysponowaniu
(rozporządzaniu) rzeczą, tak jakby był jej właścicielem.

I FSK 1871/17 - Wyrok
Naczelnego Sądu Administracyjnego

LEX nr 2744511 - wyrok
z dnia 10 października 2019 r.

TEZA | aktualna

Użyte w art. 7 ust. 1
u.p.t.u. pojęcie "przeniesienie prawa do rozporządzania rzeczą jak
właściciel" nie jest tożsame z przeniesieniem własności w rozumieniu prawa
cywilnego, gdyż obejmuje również przypadki, gdy doszło do przekazania szeroko
pojętej kontroli ekonomicznej nad rzeczą, skutkiem czego można nią dysponować
jak właściciel mimo, że nie miało miejsca prawne przejście własności na
nabywcę.

III SA/Wa 4030/17,
Rozumienie zwrotu „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
właściciel”. - Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie

LEX nr 2946081 - wyrok
z dnia 5 grudnia 2018 r.

TEZA | aktualna

Zawarty w art. 7 ust.
1 u.p.t.u. zwrot "przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
właściciel" nie wymaga zaistnienia przeniesienia prawa własności, a chodzi
jedynie o aspekt faktyczny sprowadzający się do przekazania faktycznej
możliwości dysponowania towarem jak właściciel.

I FSK 1722/16,
Przyznanie podatnikowi prawa do odliczenia naliczonego podatku VAT. - Wyrok
Naczelnego Sądu Administracyjnego

LEX nr 2558044 - wyrok
z dnia 5 września 2018 r.

TEZA | aktualna

Dla dostawy nie jest
wymagane przeniesienie prawa własności, lecz przeniesienie prawa do
rozporządzania towarami jak właściciel. Podobnie uznanie danego podmiotu za
posiadacza samoistnego lub zależnego nie stanowi przesłanki dokonania dostawy w
rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u.

 

ŻYRARDÓW –
rynek pierwotny 3 pokoje, bez miejsca parkingowego

Sytuacja i pytania jak przy Warszawa Jutrzenki i Warszawa
Ursus z jednym wyjątkiem, który mam nadzieję nie zmienia wiele w sposobie
rozliczenia:

- jeszcze nie ma podpisanej umowy deweloperskiej (ta ma być
na koniec lipca), została podpisana umowa przedwstępna w formie aktu
notarialnego z możliwością cesji i harmonogramem płatności 15/85

- planowana sprzedaż cesji przed zapłatą II raty

- prawdopodobnie zostanie jeszcze ze mną podpisana umowa
deweloperska w lipcu (nie znajdę do tego czasu Cesjonariusza)

 

PYTANIA

12. Jak przy XXXXX i XXXXX – czy odpowiedzi są
identyczne?

 

XXXXX –
rynek pierwotny XXXXX  pokoje i przynależne miejsce parkingowe oraz komórka
lokatorska

- mieszkanie zakupione za pomocą cesji od innego inwestora
(JDG i czynny podatnik VAT), który miał podpisaną umowę deweloperską z
możliwością cesji oraz wpłaconą I ratę

- podpisana umowa cesji w formie aktu notarialnego z
możliwością dalszej cesji

- płatność już zrobiona na 100%

- odbywają się odbiory mieszkań, w lipcu będę miała
mieszkanie odebrane

- poniesione koszty to projekt (wizualizacje potrzebne do
sprzedaży mieszkania), notariusz, opłaty sądowe

- na tę chwilę nie planuję remontu

- planowana sprzedaż cesji mieszkania z przynależnym
miejscem parkingowym i komórką, w stanie deweloperskim po odbiorze

 

PYTANIA:

V.

W tym przypadku, gdy cesja jest po odbiorze, to przy cesji
wystawiam fakturę VAT na jedną pozycję:

- cesja mieszkania z umowy (rep. Xxx)  – 8% VAT

14. Proszę o potwierdzenie 8%, choć tu chyba nie ma
wątpliwości

15. Proszę o potwierdzenie wpisania tylko jednej pozycji na
fakturze

VI.

Jeśli postanowiłabym zrobić wykończenie mieszkania, to będę
szukać ekipy remontowej.

16. Domyślam się, ze najbardziej opłacalna jest dla mnie
ekipa wystawiająca faktury VAT

17. Czy tu z punktu widzenia podatkowego najlepiej by było,
żeby materiały nie tylko „ukryte” były kupowane przez ekipę (faktura od nich na
usługi remontowe 8%)

 

 

Poza JDG posiadam
mieszkanie na wynajem (spółdzielcze własnościowe) rozliczane prywatnie
ryczałtem

XXXXX 
XXXXX 

Mieszkanie kupowane XXXXX lat temu, gdy ceny mieszkań
były XXXXX  razy mniejsze niż teraz

PYTANIA:

VII.

Jeśli w przyszłości chciałabym zrobić remont tego
mieszkania:

18. Czy mogę koszty remontu rozliczać w ramach JDG? Czy też
nie? Jeśli tak, to w jaki sposób?

VIII.

Jeśli w przyszłości za około rok postanowiłabym sprzedać
mieszkanie:

19. Czy muszę rozliczyć się ze sprzedaży prywatnie?

20. Czy też lepiej wciągnąć to mieszkanie do JDG i sprzedać
w ramach JDG? W jaki sposób? Jak jest liczony dochód? Jeśli weźmie się pod
uwagę wartość mieszkania z  aktu
notarialnego sprzed lat, to dochód byłby niebotyczny, co oczywiście nie byłoby
zgodne z prawdą, bo mieszkanie przez lata nabrało wartości i dodatkowo
przechodziło remonty.