Wynajem a VAT

Szanowny Panie Mecenasie Mam dość pilną sprawę. Wraz z żoną mamy lokal usługowy. Ja prowadzę działalność gospodarczą i jestem zarejestrowanym VATowecem. Żona nie prowadzi działalności, ale być może rozpocznie działalność, żeby wynajmować mieszkanie instytucjonalnie o czym pisaliśmy w poprzedniej poradzie. Działalność żony nie będzie zarejestrowana w VAT. Mamy potencjalnego najemcę na ten lokal usługowy. Najemca prowadzi działalność gospodarczą, ale nie jest zarejestrowany w VAT. Chciałby za wynajem otrzymywać od nas fakturę bez VAT.

Pytania:
1) Jeżeli moja żona nie rozpocznie działalności gospodarczej i będzie stroną na umowie najmu to wtedy czynsz będzie bez VAT, zgadza się?
2) Jeżeli moja żona rozpocznie działalność gospodarczą bez rejestracji w VAT, to czy będzie mogła wystawiać fakturę bez VAT jeżeli obroty nie przekroczą 200.000 zł? Domyślam się, że to jest tak samo jak w punkcie 1, ale chcę się upewnić.
3) Jeżeli ja byłbym stroną umowy najmu to czy byłby VAT od czynszu? Ja jestem VATowcem, ale najemca nie. Domyślam się, że byłby VAT, ale chcę się upewnić.
4) Czy do limitu 200.000 złotych do którego jest zwolnienie z VAT liczy się obrót który i tak byłby zwolniony z VAT. Np. wynajmowane są mieszkania na cele mieszkaniowe (które są zwolnione z VAT) i przychód z wynajmu tych mieszkań przekracza 200.000 zł - czy w takiej sytuacji trzeba się rejestrować jako VATowiec?
5) Pytanie związane z pytaniem 4. Najemca w ramach działalności gospodarczej:
a) świadczy usługi jako XXXXXXXX,

b) świadczy usług XXXXXXXX(XXXXXXXX),

c) świadczy usługi treningu XXXX i XXXX.Najemca twierdzi, że usługi z punkt a i b nie są ovatowane i co ważniejsze nie liczą się one do tego limitu 200.000. Czy faktycznie tak jest? Moja wątpliwość jest taka, że najemcy tylko wydaje się, że nie przekracza 200.000 obrotu, ale faktycznie go przekracza i powinien być VATowcem.
6) Gdyby się okazało, że działalność żony jest bliska przekroczeniu 200.000 zł i jest ryzyko, że będzie się musiała zarejestrować w VAT, to czy coś stoi na przeszkodzie, żeby dodatkowo założyć spółkę jawną, która przejęłaby część przychodów, tak, żeby ani spółka jawna ani działalność żony nie przekroczyła 200.000 i w związku z tym obydwie te formy działalności mogłaby być zwolnione z VAT?
7) Jeżeli najemca stałby się VATowcem (to jest możliwe, bo umowa najmu będzie być może nawet na 7 lat), to jak zmienia się ovatowanie w przypadkach gdy:
a) żona nie prowadzi działalności i nie jest zarejestrowana w VAT. Tu zapewne dalej czynsz bez VAT, ale chcę się upewnić.
b) żona prowadzi działalność, ale nie jest zarejestrowana w VAT.
8) Jak pisałem wyżej w trakcie najmu najemca może stać się VATowcem. Dopuszczam też fakt, że najemcy wydaje się, że nie musi być VATowcem, ale urząd skarbowy stwierdzi, że jednak jest (i był wcześniej) VATowcem i czynsz ten powinien być z VAT. W szczególności gdyby urząd uznał, że czynsz za wcześniejszy okres (nawet kilkuletni) powinien być ovatowany, to chciałbym, żeby ten VAT należało doliczyć do kwoty podanej w umowie. Jak powinniśmy w umowie sformułować zapis dotyczący czynszu i jego ewentualnego ovatowania, żeby było jasne, że podany czynsz to kwota netto i w zależności od sytuacji ta kwota jest z lub bez VAT.
Obecnie mam taki zapis"1. Tytułem miesięcznego czynszu najmu Nieruchomości Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu kwotę w wysokości zł (złotych) netto miesięcznie, powiększoną o kwotę podatku VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami. ". Czy wystarczyło by to zmienić na "1. Tytułem miesięcznego czynszu najmu Nieruchomości Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu kwotę w wysokości zł (złotych) netto miesięcznie, powiększoną o kwotę podatku VAT (jeżeli taki podatek jest należny), zgodnie z obowiązującymi przepisami. "Jeżeli to nie wystarczy to mam prośbę o podanie jaki taki zapis powinien wyglądać?
9) Jeżeli czynsz byłby bez VATu to jak go dokumentujemy? Fakturą bez VAT czy można innym dokumentem (rachunek?). Wydaje mi się, że kiedyś Pan pisał, że teraz rachunek i faktura to praktycznie to samo i nie ma różnicy.