Warianty rozliczenia wynajmu w małżeństwie

Stan aktualny:

Jestem w związku małżeńskim, wspólnota majątkowa. Żona XXXX. Ja prowadzę działalność gospodarczą (JDG) rozliczając się podatkiem liniowym a w dużej części również XXXX (potwierdzoną indywidulną interpretacją). Jestem płatnikiem VAT ze względu na obrót i rodzaj działalności. Działalność jest dochodowa.

Żona posiada mieszanie, które nabyła przez ślubem, i wynajmuje je w ramach najmu prywatnego (rozlicza na swoim PIT i mieści się w limicie 8,5%). Kilka lat temu wspólnie nabyliśmy mieszkanie, które wynajmujemy na pokoje a rozliczam je ja jako najem prywatny (również jeszcze mieszczę się w limicie 8.5%). Mimo że nie jest to przychód z działalności to wykazuje go w deklaracji VAT jako zwolniony z VAT (żeby być precyzyjnym to wysyłam księgowej „ewidencje sprzedaży bezrachunkowej” a ona to uwzględnia w deklaracji, nie znam szczegółów). Jeśli dobrze kojarze to ustaliliśmy w jeden z poprzednich porad u Pana. Mieszkanie jest bez miejsca parkingowego.

Niedawno nabyłem mieszkanie z rynku pierwotnego w stanie deweloperskim. Mieszkanie planuje wynajmować na pokoje i wymaga znaczących zmian (i związanych z tym kosztów). Mieszkanie również posiada miejsce parkingowe (jedno) które planuje udostępnić jako wartość dodana do jednego z pokoi.

Pytanie:

W jaki sposób najlepiej rozliczać najem? Jakie mam możliwości rozliczenia wykończenia mieszkania jako koszt w działalności?

Jeśli dobrze rozumiem to mam tutaj do wyboru dalej najem prywatny (przy czym spodziewam się ze od okolic XXXX mogę przekraczać limit 100.000 jeśli wszystko będę rozliczał na siebie). Alternatywa to rozliczanie przez żonę, które nie osiągnie prawdopodobnie tego limitu.

Chciałbym jednak zrozumieć scenariusz, w którym mieszkanie rozliczałbym przez działalność. Rozumiem ze po zmianach w 2022/2023 nie można amortyzować mieszkań. Czy korzystnie będzie wciągnąć mieszkanie jako środek trwały? Czy i jakie może to mieć negatywne konsekwencje w przyszłości (np. brak zwolnienia z podatku przy sprzedaży)?

Czy jest możliwy scenariusz, kiedy wciągam mieszkanie jako środek trwały a po roku albo dwóch usuwam ze środków trwałych i jakie ma to konsekwencje podatkowe. Czy jest możliwe ze część kosztów związanych z wykończeniem potraktować jako koszt w działalności? Np. podzielić na cześć związaną z wykończeniem (płytki, malowanie) i wyposażeniem (np. meble kuchenne, łóżka, AGD itp.) i tą drugą część zaliczyć od razu do kosztów?

Dotychczas opłaty (zaliczki) za media przyjmowałem od najemców i opłacałem ja a pod koniec najmu rozliczałem je na podstawie rzeczywistych rachunków za energie, wodę, internet itp. XXXXX w VAT. Czy rozliczając przez działalność mogę robić tak samo?

Czy mogę miejsce parkingowe udostępniać (bez dodatkowych opłat) jednemu z wynajmujących pokój jako cześć najmu mieszkania i nie doliczać VAT? W umowie byłaby jedna kwota za najem jako całość.

Czy są przeszkody, żeby jedno mieszkanie rozliczać jako najem prywatny a drugie przez działalność?

Z poważaniem