Rozliczenia środków trwałych - wynajem

Podatniczka (żona z porady nr XXX) do XXXXr. wynajmowała nieruchomości w ramach najmu prywatnego (porada XXX) i rozliczała się wg ryczałtu (8,5% i po przekroczeniu 100.000 zł 12,5% od przychodu). Podatniczka była i jest czynnym podatnikiem VAT.

Z dniem XXX założyła działalność gospodarczą:
• PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi,
• PKD 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Z tym dniem wynajmowane wcześniej nieruchomości w ramach najmu prywatnego, będą wprowadzone do działalności gospodarczej i przychody z nich rozliczane w ramach dz.g. wg wybranej formy opodatkowania – art. 30c ustawy o PIT, tj wg stałej stawki 19% (tzw.liniówka”).

ŚRODKI TRWAŁE

XXXXr. (czyli przed rozpoczęciem dz.g.) podatniczka zakupiła nieruchomość: lokal mieszkalny (niewykończony – stan deweloperski) wraz z miejscem postojowym i udziałem w basenie. Od zakupu tej nieruchomości odliczyła podatek VAT, ponieważ kupiła go z zamiarem w przyszłości tj. w 2018r. wynajmowania na doby, czyli jako najem krótkoterminowy. Od czasu zakupu do czerwca 2018 lokal ten był remontowany, wykańczany. Również od tych wydatków odliczany był podatek VAT. Wysokość tych wydatków nie przekroczyła 30% wartości nieruchomości.

W załączeniu przesyłam Panu scan: aktu notarialnego i fakturę sprzedaży.(chyba teraz na tym etapie zlecenia nie mogę dołączyć)
Podatniczka chce w/w nieruchomość wprowadzić do ewidencji ŚT w swojej dz.g.
W związku z tym:
1. Czy do ewidencji ŚT wprowadza ją jako jeden środek trwały – lokal mieszkalny i amortyzuje stawką 1,5%,
2. Czy oddzielnie jako:
- Lokal mieszkalny
- Miejsce postojowe – jakie KŚT i stawka amortyzacyjne?
- Udział w basenie – jakie KŚT i stawka amortyzacyjne?
3. A co z udziałem w gruncie, który jest wymieniony w akcie notarialnym? Wg różnych publikacji i Informacji Podatkowej, powinno się jego wartość odjąć od lokalu, bo wartości gruntów nie amortyzujemy. Ale co zrobić kiedy w akcie nie ma określonej wartości tego udziału w gruncie? Czy na pewno muszę odjąć wartość tego udziału?
4. Rozumiem, że w wartości początkowej uwzględniam m.in. wszystkie opłaty pobrane przez notariusza, ALE chyba muszę odjąć pobrany podatek VAT, mimo że go nie odliczyłam (bo nie dostałam faktury) bo podatniczka była czynnym podatnikiem VAT i miała takie prawo. Czy jednak mogę doliczyć do wartości początkowej nieodliczony VAT? Czy jeżeli będą przyjęte oddzielnie: lokal mieszkalny, miejsce postojowe, garaż, to czy w/w opłaty notarialne muszę podzielić na 3 ŚT?
5. Jak wspomniałam wcześniej, w/w lokal był przez rok wykańczany; na fakturach dokumentujących zakup materiałów budowlanych widnieją również torby foliowe, w których te materiały były pakowane; czy wartość tych toreb uwzględniam w wartości początkowej ŚT? Wszystkie te materiały będą zwiększały wartość, bo były nabyte przed oddaniem nieruchomości do użytkowania.

Środki trwałe – przeniesione z najmu prywatnego:
1. Czy jeżeli przeniosę nieruchomości z najmu prywatnego do działalności gospodarczej, z dniem 21.06.2018r. to czy za cały czerwiec mogę już rozliczyć amortyzację tych przeniesionych środków? Czy tylko za 10 dni?
2. Czy podatek od nieruchomości dot. w/w nieruchomości ale i „nowego” lokalu rozliczam 10 dni za czerwiec? Czy mogę za cały miesiąc czerwiec?

WYPOSAŻENIE

Podatniczka, PRZED rozpoczęciem działalności gospodarczej kupowała ruchomości – wyposażenie do zakupionego lokalu mieszkalnego (sprzęt AGD, stół itd.). VAT od tych ruchomości był odliczany.
1. Czy podatniczka może wprowadzić do nowo otwartej działalności gospodarczej zakupione wcześniej wyposażenie? Jeżeli tak, na podstawie jakiego dokumentu można to wprowadzić do PKPiR i do ewidencji wyposażenia? I czy ruchomości będą stanowiły KUP?

KRÓTKOTRWAŁE ZAKWATEROWANIE

Podatniczka w swojej działalności wykonuje również usługi krótkotrwałego zakwaterowania tylko i wyłącznie za pośrednictwem portalu Booking.com. Płatność za tę usługę dokonywana jest bezgotówkowo, tzn. klienci płacą na konto Booking.com i Booking zbiorczą kwotą przelewa pieniądze na konto podatniczki. Z zestawień wydrukowanych ze strony Bookingu, można uzyskać informacje nt. szczegółowych kwot i od kogo, które składają się na zbiorczą kwotę przelewu z Bookingu.

1. Czy z racji tego, że podatniczka otrzymuje zapłatę przelewem na konto za świadczoną usługę, może korzystać ze zwolnienia ewidencjonowania obrotu na kasie fiskalnej, na podstawie poz. 39 Załącznika do Rozporządzenia z dn. 20 grudnia 207r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących? Jeżeli tak, to czy jeżeli pobierze opłatę klimatyczną (podatek miejski) w gotówce mimo wszystko będzie mogła korzystać z tego zwolnienia?
2. Czy jeżeli podatniczka będzie miała możliwość zwolnienia ewidencjonowania obrotu na kasie(ze wzgl.na poz.39 lub nawet w proporcji do wysokości 20.000,00) to wystarczającym będzie, w przypadku sprzedaży usług dla osób fizycznych nieprowadzących dz.g., prowadzenie „ewidencji bezrachunkowej”, która będzie zawierała:
a. Lp.,
b. Data,
c. stawka VAT, kwota VAT
d. Kwota przychodu nieudokumentowanego – netto
e. Uwagi/opis – np. imię i nazwisko osoby.
Czy na podstawie takiej ewidencji będzie można zbiorczą kwotą na koniec miesiąca wpisać do Ewidencji sprzedaży VAT i do PKPiR kwotę przychodu z tyt.w/w sprzedaży?
3. Czy ta ewidencja będzie mogła służyć jako ewidencja prowadzona do poz. 39 Załącznika do zwolnienia z kasy? Może dodać w niej również rubrykę: Data zapłaty.
4. Czy do wynajęcia apartamentu na krótkotrwały wynajem stosuję stawkę 8% VAT, jeżeli również wynajmuję miejsce parkingowe? Na wydruku z Bookingu pisze, że: Wynajmowany jest apartament i cena zawiera 8% VAT.
5. A jak księguję w PKPiR pobraną opłatę klimatyczną/podatek miejski? Czy traktuję to jako przychód? Czy od niej odprowadzam 8% VAT-u?
6. Czy w okresie kiedy apartament nie będzie wynajęty, być może cały miesiąc naliczam odpisy amortyzacyjne? Księguję w KUP koszty związane z tym lokalem, np. opłaty do wspólnoty?

Pozdrawiam