Problem z deweloperem - treść aktu notarialnego

Dobry wieczór Panie Arturze,

dziękuję, że zgodził się Pan nam pomóc w weekend.

Sprawa wygląda następująco.

W dniu wczorajszym został mi przedstawiony wzór umowy zakupu nieruchomości (chodzi dokładnie o tą samą nieruchomość co w poprzedniej poradzie). Jednak problem polega na tym, że deweloper nie do końca wywiązał się z umowy wstępnej, którą podpisaliśmy już pół roku temu. Konkretnie zapisu o przedstawieniu zaświadczenia o bezobciążeniowym wydzieleniu hipoteki, bądź całkowitej spłacie kredytu, zatem strona sprzedająca chce mi sprzedać nieruchomość, która jest obiążona hipoteką z założeniem, że my oraz drugi kupujący inny segment w budynku z naszej ceny pokryjemy koszt kredytu, który został do spłacenia. 

Wstępnie rozmawiałem z doradcą kredytowym (zgodnie z Pańską poradą sprzedałem mieszkanie, spłacając pozostający na nim kredyt hipoteczny z kredytu gotówkowego, zatem teraz posiadam gotówkę na zakup segmentu, tak żeby zwydatkować praktycznie cały przychód ze sprzedaży mieszkania) i wspólnie doszliśmy do wniosku (proszę nas poprawić jeśli się mylimy), że bank do momentu rzeczywistego wykreślenia hipoteki raczej niechętnie będzie patrzył na udzielenie nam kredytu (który zaciągam celem wykończenia nieruchomości oraz refinansowania wydatków mieszkaniowych). Biorąc pod uwagę obecną sytuację oraz fakt, że wszystkie urzędy sądy działają z opóźnieniem, cały proces uruchomienia kredytu może zostać przeciągnięty o kilka miesięcy, co jest dla nas nie do przyjęcia, tym bardziej, że i tak już deweloper spóźnia się z terminami sprzedaży nieruchomości o ponad miesiąc.

Dla zobrazowania całości sytuacji wyślę Panu (bo nie mogę tutaj załączyć) w osobnym mailu obie umowy (przedwstępna oraz wzór aktu notarialnego), jak i mojego maila do strony sprzedającej, gdzie wytłuściłem wszystkie nasze obawy.

Pytania do Pana mam następujące:

1) czy propozycja rozwiązania kwestii hipoteki dewelopera na nieruchomości umieszczona we wzorze aktu jest zgodna z prawem i przyjętymi zwyczajami?

2) jeśli tak, czy możemy się ubezpieczyć jakoś na wypadek niepowodzenia całej operacji oraz przedłużających się terminów (biorąc pod uwagę, że praktycznie żaden z elementów, który musi się tam zadziać nie zależy ode mnie i mamy mały wpływ na finalny rezultat)

3) czy widzi Pan może jakieś inne rozwiązanie, które nie będzie czasochłonne?

Ważne informacje:

a) drugi kupujący jest naglony terminem podpisania umowy kredytowej i uruchomienia go, który mija w połowie kwietnia

b) zapis o tym, że deweloper zobowiązuje się do niezwłocznej spłaty zobowiązania kredytowego w wypadku gdyby drugi kupujący się wycofał z transakcji jest fikcją, czego dowodem jest dzisiejszy dzień i fakt, że po tym jak my się wycofaliśmy nie doszło do podpisania drugiej umowy (miała być podpisana zaraz po naszej), co oznacza, że realnie deweloper nie posiada środków na spłatę tego zobowiązania w tym momencie i zarazem niezwłocznie w tym przypadku odnosi się do bliżej nieokreślonej przyszłości (pewnie do momentu, aż znajdą kupców na 3 i 4 segment w budynku, co w dzisiejszych warunkach może trwać i niekoniecznie się w ogóle zadziać.

Bardzo chętnie przybliżę jeszcze sytuację, gdyż zdaję sobie sprawę, że jest złożona.

Dziękuję jeszcze raz i pozdrawiam,