Wynajem prywatny - kwestie PIT

Dzień  dobry ,

Nawiązując do naszej rozmowy bardzo proszę o poradę w kwestii rozliczenia podatkowego najmu prywatnego .

Nasza sytuacja : 

wynajmujemy XX mieszkań - umowy najmu okazjonalnego osobom prywatnym na cele mieszkaniowe.

XX mieszkań z przynależną komórką + XX miejsc postojowych w garażu podziemnym , które mają osobna KW.

Mieszkanie nr XX : mieszkanie z przynależna komórką oraz 2-a miejscami postojowymi : Jedna KW na  mieszkanie, komórkę i miejsca garażowe.

Czynsz najmu pobieramy bezpośrednio za najem lokalu i miejsca postojowego : kwoty najmu za lokal i miejsce postojowe w umowie jest podane łącznie ( kwoty nie są wyszczególnione osobno za garaż i osobno za lokal)

XX  XX 2020 wzięliśmy z żoną rozdzielność majątkową (domniemanie połowy udziałów tj majątku nie dzieliliśmy)

Mieszkanie nr XX  kupiliśmy od osoby prywatnej w XX roku. mieszkanie było wybudowane i użytkowane przez poprzednich właścicieli od 2005 roku.

pozostałe mieszkania kupiliśmy od dewelopera kolejno w latach : 

1) XX 

2)  i 3) XX 

4) XX 

5) XX 

6) XX  to mieszkanie było wcześniej używane od 2005 roku i posiada 1-ą KW na lokal i miejsca garażowe. 

Pytania : 

1. Jakie stawki możemy zastosować dla w w nieruchomości lokalowych i miejsc postojowych .

2. Kiedy będziemy mogli  zastosować indywidualna stawkę amortyzacji dla w w i w jakiej wysokości 

3. dla w w nieruchomości ile będzie trwać odpis amortyzacji biorąc pod uwagę datę ich kupna i date początku amortyzacji .

   Przyjmijmy, że ja zaczną amortyzację polowy udziałów od XX 2020 roku, a żona rozpocznie amortyzację połowy od XX 2021 ( w bieżącym roku rozlicza się ryczałtem). .

3. Czy stosując odpisy amortyzacyjne nie pozbawiamy się zwolnienia podatkowego pary sprzedaży mieszkania po 5 latach od nabycia lub w przypadku przeznaczenia kwoty na kupno innego mieszkania.

4. Jakie koszty możemy dodać do amortyzacji lokalu : mamy np faktury za wykonanie podłogi, kuchni , sprzętu agd, sprzętu do łazienki, itp..

5. Jakie koszty mogę wrzucić w koszty uzyskania przychodu ? przyznam że to trochę zawiłe. 

    a)w szczególności do mieszkania kupionego w XX r. mam fakturę od agencji pośrednictwa  (XX kpin) z XX XX - umowa jest na najem 3 -letni.

  czy mogę rozłożyć koszt tej umowy w sposób równy na XX miesięcy trwania umowy  - czyli XX pan mc i w 2020 roku wykazać koszt 10*XX pln?

b) mam też faktury za agencję pośrednictwa z XX r. na umowy roczne - czy mogę je wrzucić jako koszt w 1 miesiąc czy analogicznie do pkt a) wrzucić koszt proporcjonalnie w każdym miesiącu trwania umowy tj : 1/12 kwoty?

c) analogiczne pytanie dla kosztów ubezpieczenia mieszkania

d) czy zakup sofy ok 3000 pln- mogę wrzucić w koszt jednorazowo?

e) w 2020 mam sporo faktur  również mebli i dekoracji : czy te kwoty mogę wrzucić w koszty czy do amortyzacji? wiele z tych przedmiotów ma cenę niższą niż 3 kpin - w jakich sytuacjach mogę wrzucić w koszt a w jakich dopisać do amortyzacji. 

6. czy  tabele amortyzacji i kosztów to mogą być zwykłe tabele excel  czy wymagana jest specjalna forma ich prowadzenia.

7. Czy udokumentowanie kosztów to faktura czy dowód zapłaty- np wyciąg z konta?

8. Czy zapłacony przeze mnie zamiast najemcy czynsz i opłaty za energię mogę wliczyć w koszty - z mojej strony pozostaje wezwanie do zapłaty za w w.

9. w bieżącym roku żona dalej się rozlicza ryczałtem , a ja zapłacę podatek wg skali  za zaległymi odsetkami od XX 2020.

 - proszę o informację czy powinienem zgłosić do US zawiadomienie czy tez zapłacić podatek z odsetkami do US?

 - czy w przyszłym roku należy wybierać jak się rozliczamy - wysłać zawiadomienie do US czy po prostu zacząć się rozliczać zgonie z wybraną formą.

10. czy w związku z rozliczeniem wg skali , odpisem kosztów i amortyzacji a więc teoretycznie zmniejszeniem podatku w stosunku do ryczałtu XX XX XX XX XX XX  ? 

z góry dziękuję za odpowiedź,